出租房收回自住怎样不交增值税？

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之前的一篇文章写到过当住房用途转变时，加拿大税法（Income Tax Act）规定该情况将被视为纳税人在用途转变的当天，按市价卖出并立即以市价购回该房产（deemed disposition and reacquire at fair market value）。

住房用途改变的情况有很多，比如：

• 自住房变出租房

• 出租房改自住房

• 旧房子拆掉重建

之前这篇文章讨论了自住房改为出租房的情况下怎么利用加拿大税法（Income Tax Act）的 45(2) 合法避免增值税：https://feimacpa.com/452/

如果上面这篇文章的情况反过来，当房东把出租了几年的房子拿回来自住时，在大多数情况下，此时房子在过去出租的几年中已经有所增值，在用途转变的这一天又被税法视为按市价卖出再买回， 纳税人将会有一个资本增值（capital gain）。按照规定，非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。

这个时候税法 45(2) 的“兄弟” 45(3) 就可能非常有价值：

这个条款可以让纳税人申报一个 election，在用途转变之前的四年，即使屋主没有在该房屋居住，仍然可以把这个房子指定为自住房。如果想让这个 election 保持有效，必须满足以下两个条件：

出租的时候房子不能使用折旧（Capital Cost Allowance）抵税。

这个 election 必须和住房卖掉的那一年的个人税（T1）一起申报；如果没有一起申报，税务局在特定情况下也会接受延迟申报的 election，但是可能会有罚款。

在税务规划时需要注意的是，每个家庭每年只能指定一个自住房。

举个例子，住在多伦多的小黄眼光很长远，他在2015年在渥太华花了50万加币买了一套投资房并且出租，在2015-2019年间小黄不光赚着房租，他的房子还涨到了80万。2019年小黄退休了又觉得多伦多人太多，于是他决定搬去渥太华并收回投资房自住。这个时候住房用途改变了（出租变自住），按照之前说的，税法规定这个转变视为小黄此时按80万市价卖出并立即以80万买回自己的房子。这时小黄有30万的资本增值（50万到80万）。

2022年时，小黄在渥太华的房子值到100万了，这时他准备把自己这套房子卖了，买一套新房。如果2022年卖房时不申报 45(3) election，小黄的这套房屋在2022年相比2015年增值了50万（50万到100万），按照自住房免税的公式来算【(1+自住年数)/拥有年数资本增值】【（1+3）/7（100-50）】，小黄2022年要报21.43万的资本增值；其中的一半（10.71万）（taxable capital gain）要加入他的个人应税收入。如果小黄2022年申报了 45(3) election，该房屋则在2015-2022年间全部视为自住房，无需交税。

纳税人需要小心地做出选择，因为要不要申报 45(3) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。

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